Neubau Büro- und Praxisgebäude W19
Einer der energieeffizientesten Bauten in Neumarkt
Im Zentrum von Neumarkt, an der Woffenbacher Straße 19, entstand, angrenzend an das Bestandsgebäude, der innovative Neubau für Büro- und Praxisräume. Er punktet vor allem mit außergewöhnlicher Architektur, einer sehr flexiblen Funktionalität, innovativer Energieeffizienz und gehobener Ausstattung. Aktuell sind bereits alle Räumlichkeiten vermietet.
Eine städtebauliche Herausforderung
Das Baugrundstück bildete parallel zur „Woffenbacher Straße“, in Richtung Nord-Westen, eine „Baulücke“. Im Süd-Westen schließt eine zweireihige, die „Woffenbacher Straße“, begleitende Bebauung an. Im Süden schließt das „Willibald-Gluck-Gymnasium“, sowie im Süd-Osten der Busbahnhof der Schulen an. An der Nord-Ostseite grenzt der Neubau an das Bestandsgebäude an.
Insbesondere das vorbeschriebene Gymnasium nimmt keinen städtebaulichen Bezug zur vorhandenen Bebauung und zu den tangierenden Straßen, die „Woffenbacher Straße“ und die „St.-Florian-Straße“. Der süd-östlich anschließende Busbahnhof und die 2-reihige Bebauung parallel zur „Woffenbacher Straße“ bildeten eine städtebaulich unbefriedigende Ausgangslage. Durch die Anlage eines, die „Woffenbacher Straße“ begleitenden Baukörpers sowie einen in die „Tiefe“, Richtung „Willibald-Gluck-Gymnasium“ verlaufenden Baukörpers konnte die 2-reihige Nachbarbebauung „kaschiert“ werden. Ein, in Richtung Osten, abgeschwenkter Bauteil bildet die städtebauliche Korrespondenz zum Gymnasium und fasst den Busbahnhof ein. Es bildet sich eine „Platzsituation“. Die Fluchten des Bestandsgebäudes wurden aufgenommen.
Funktionalität
Nur am Rande für Cineasten: Bei der Funktionalität, denkt man unweigerlich an die verschiebbaren Treppen in Harry Potters Hogwarts-Schule, denn von 10 Mieteinheiten können neun zusammengeschaltet werden. Damit kann das Gebäude auf spätere Bedarfe flexibel reagieren. Es besteht die Möglichkeit Mietflächen nachträglich zu teilen oder zusammenzuschalten. Nicht nur innerhalb der Ebene, sondern – durch die vorgesehenen Treppenöffnungen – auch vertikal. Die Mietflächen sind sozusagen vertikal verschiebbar. Dieses Konzept spiegelt – neben dem Einsatz CO2-armer Baustoffe, einer „schlauen“ Hülle (zu Neudeutsch „Layering“) unser Verständnis von nachhaltiger Architektur wider.
Aufbau
Das Büro- und Geschäftshaus besteht aus 4 Ebenen. Es ist vollständig barrierefrei gebaut und verfügt über ein großzügiges Treppenhaus, sowie eine Aufzugsanlage.
Im Untergeschoß befinden sich die Räume für Gebäudetechnik, Lagerräume für Mieter, die Tiefgarage sowie eine großzügige Fahrradgarage mit ca. 75 Stellplätzen.
Das Erdgeschoß bietet bis zu 4 Mieteinheiten mit einer vermietbaren Netto-Grundriss-Fläche (NGF) von insgesamt ca. 575 m². Eine Mieteinheit lässt sich durch eine interne Erschließungstreppe mit einer Einheit im 1. Obergeschoss verbinden.
Das 1. Obergeschoss weist eine vermietbare NGF von ca. 770 m² auf und ist in 3 Mieteinheiten unterteilt, die nach Bedarf auch zusammengelegt werden können.
Projekt: Neubau Büro- und Praxisgebäude W19 Ort: Neumarkt i.d. Oberpfalz Investitionssumme: ca. 9,5 Mio. € brutto Leistungsphasen: 1-9
Netto-Grundflächen (einschl. Tiefgarage): 3.825 m2 davon vermietbare Mietfläche: 2.000 m²
Brutto-Grundfläche: 4.335 m²
Brutto-Rauminhalt: 15.545 m3 Bauherr: privat
Realisierungszeit: 10/2021 – 03/2023
Das 2. Obergeschoss hat eine NGF von ca. 610 m² mit 2 Mieteinheiten. Durch die intelligente Planung besteht auch hier die Möglichkeit, diese auf Wunsch zusammenzuführen. Die Einheit, die aus dem Erdgeschoss ins 1. Obergeschoss führt, kann auch mit einer weiteren Erschließungstreppe in das 2. Obergeschoss fortgeführt werden. So kann eine Mieteinheit theoretisch über 3 Stockwerke eingerichtet werden. Die vertikale Verbindung ist bereits angelegt, mit Fertigteilplatten abgedeckt, und bei Bedarf mit geringem baulichem Aufwand „aktivierbar“.
Energieeffiziente Bauweise
Das Objekt ist als sogenannter Massivbau errichtet. Das tragende „Skelett“ (Bodenplatte, Decken, Außenwände, Stützen, etc.) besteht aus Stahlbeton. Die Innenwände sind in Trockenbauweise hergestellt und somit – ohne statischen Aufwand – zu einem späteren Zeitpunkt veränderbar.
Die Stahlbetondecken sind – ohne Unterzüge – als sog. „Flachdecken“ hergestellt. Sie sind mit einer Betonkernaktivierung, auch Bauteilaktivierung genannt, ausgestattet, welche das Gebäude beheizt und kühlt. Durch die „Aktivierung“ der Decken mit Heiz- oder Kühlmedium, je nach Jahreszeit, kann das Gebäude mit sehr geringem Energieaufwand temperiert werden. Im Heizfall liegt die Vorlauftemperatur der Heizung bei ca. 27 °C. Im Kühlfall bei ca. 19-20 °C.
Die Sonnenschutzanlage ist mit einem Abstand von ca. 90 cm vor den großzügigen Glasfassaden gebaut. Der sich ergebende „Stauraum“ zwischen Sonnenschutzanlage einerseits und der Glasfassade andererseits bildet einen Konvektionsraum. Die, sich hinter der Sonnenschutzanlage bildende, warme Luft fließt ab, bevor sie die Büro- und Praxisräume „aufheizt“. Kurzfristige Anpassung der Schwankungen beim Heizwärmebedarf in kälteren Jahreszeiten werden durch Bodenkonvektoren ausgeglichen, die mit einer Wärmepumpe betrieben werden. Der Strom dazu kommt aus der eigenen Photovoltaikanlange, für „Heiz“-Spitzen wird eine Pelletheizung eingesetzt.
Das Objekt wurde in Teilbereichen mit einer wärmegedämmten „hinterlüfteten“ Holz- und Metallfassade sowie mit bodentiefen Metall-Glas-Fassaden in pulverbeschichteten und wärmegedämmten Aluminiumprofilen versehen.
Energieeffizienz in Zahlen
Das Gebäude wird durch die KfW-Bank mit einem „BEG-40-EE“-Zuschuss gefördert. Mit einem ermittelten Jahres-Primär-Energiebedarf von unter 30 kW/h (m2a) wird der Energieverbrauch im Vergleich zum “Referenz“-Gebäude um ca. 68% unterschritten. Bei dem Gebäude dürfte es sich somit um das derzeit energieeffizienteste „Nichtwohngebäude“ in Neumarkt handeln.
Mit „Referenz“-Gebäude wird der, zum Zeitpunkt der Genehmigung, maximal zulässige Energieverbrauch eines Gebäudes definiert, welcher nach Gebäude-Energie-Gesetz zulässig wäre. Bei einer Unterschreitung von 68% verbraucht das Gebäude somit weniger als 1/3 an Energie als zum Zeitpunkt der Genehmigung zulässig war!
Ausstattung
Der Design-Anspruch steht der Funktionalität sowie der Energieeffizienz in nichts nach. Die Bodenbeläge in den Büro- und Praxisräumen sind mit Industrieparkett versehen. Die Oberflächen sind nach Wunsch des Vermieters lackiert oder geölt worden. Treppen und öffentliche Flächen sind entweder mit Naturstein oder Estrichbeschichtung gefertigt, die Stufenbeläge sind aus Holz gearbeitet. Sichtbare Mauerwerks- und Betonwände, außer im Untergeschoss, wurden glattflächig verputzt bzw. gespachtelt. Ein Großteil der Stahlbetondecken und Treppenlaufuntersichten bleibt sichtbar. Das ist zum einen aus architektonischen Gründen beabsichtigt und zum anderen der Betonkernaktivierung geschuldet, damit Luft mit den temperierten Bauteilen in Verbindung kommt.
KFZ-Stellplätze
Mit dem Neubau wurde 27 Tiefgaragen- und 75 Fahrradstellplätze erreichtet. Zusammen mit den Parkplätzen des Bestandsgebäudes stehen 65 Kraftfahrzeugstellplätze zur Verfügung. Davon wurden 10 KFZ-Stellplätze mit einer Ladestation der Stadtwerken Neumarkt (SWN) ausgestattet, sowie eine Ladeinfrastruktur für eBikes geschaffen. In der Tiefgarage und der Außenfläche gibt es zusammen 8 behindertengerechte KFZ-Stellplätze. Die Zufahrt zur Garage erfolgt über je eine Zufahrts- und eine Ausfahrtsrampe im Gegenverkehr.
Die Flure sind mit einer Kombination aus Innentüre und bodentiefer Festverglasung mit Tageslicht versorgt. Mit dieser Lösung wird sichergestellt, dass während eines Großteils des Tages kein oder nur wenig Kunstlicht zur Beleuchtung der Flure benötigt wird.